Tilstandsrapport

Formålet med Tilstandsrapporter er at sikre, at en husejer kan sælge sin ejendom uden i 10 år efter handlen at skulle frygte for at køber stiller krav som følge af  fejl, mangler eller skader, hvad enten disse er synlige eller skjulte, men omvendt også at køber som følge af sælgers ansvarsfrigørelse kan rette krav til den beskikkede bygningssagkyndige eller dennes ansvarsforsikringsselskab for oversete synlige fejl og/eller forsikringsselskabet som har tegnet den Ejerskifteforsikring mod skjulte fejl, som køber tilbydes i forbindelse med handlen, og som sælger betaler halvdelen af præmien for.

Betingelserne er beskrevet i Lov nr. 391 af 14. juni 1995 som hedder: Lov om forbrugerbeskyttelse ved handel med fast ejendom m.v.

Selv om Tilstandsrapporter udføres på grundlag af lovgivning, er det ikke lovpligtigt at få udarbejdet en Tilstandsrapport ved salg af en ejendom, og ikke alle typer af ejendomme er omfattet af lovgivningen, men ved de ejendomme hvor det er muligt bliver der næsten altid udarbejdet en Tilstandsrapport, om ikke så for at køber får muligheden for at tegne en Ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporter er generelt ikke behagelig læsning, da det primært er en opremsning af de fejl, skader, mangler, skadesrisici og ulovligheder, som konstateres og vurderes af en beskikket bygningssagkyndig, og selv om sælgere naturligvis gerne vil slippe for ansvar, er det naturligvis ikke er rart at få at vide, at ejendommen har anmærkninger, som vurderes som K0, K1, K2, K3 eller UN, og som ofte medfører at der skal ydes kompensation overfor køber i form af afslag i salgsprisen og det er jo let at kritisere den beskikkede bygningssagkyndige for at være for skrap eller for at spolere ejendomshandlen.

Heldigvis kan sælgere som regel få opbakning til disse synspunkter af de ejendomsmæglere, som udover at skulle sælge boligen også ved dobbelt så meget om bygninger og skader, som de beskikkede bygningssagkyndige, og derfor ofte har en mening om tilstandsrapporterne, specielt i de tilfælde hvor ejendomsmægleren ikke har formidlet bestillingen gennem et samarbejdende forsikringsselskab til et fast rådgivningsfirma, som er skolet i at fortie og undervurdere forhold eller fravælge dele af ejendommen, som derfor bliver til skade for de købere, til hvis sikkerhed tilstandsrapporterne også skal udføres.

Dette på trods af at man - for at blive beskikket bygningssagkyndig for en 3 års periode – skal have en uddannelse som bygningsarkitekt, bygningsingeniør, bygningskonstruktiør eller forsikringstaksator og udover dette har skullet dokumentere 5 års erfaring med tilsyn af bygninger indenfor de seneste 10 år før beskikkelsen.

Udover at overholde disse krav er der ikke “frit valg på alle hylder” til at registrere og vurdere, da der også stilles krav om at arbejdet skal udføres iht. bestemmelserne i Bekendtgørelse om Huseftersynsordningen, Håndbog for Beskikkede Bygningssagkyndige, årlige Obligatoriske møder og Nyhedsbreve fra FEM-sekretariatet under Erhvervs- og Byggestyrelsen, som også har et korps af Tekniske revisorer, som løbende påser at den enkelte beskikkede bygningssagkyndige gør sit arbejde så forsvarligt, at køber kan basere sin ejendomshandel på Tilstandsrapportens 18-24 sider om bygningernes tilstand, og at et forsikringsselskab kan afgive et tilbud om Ejerskifteforsikring blot ud fra Tilstandsrapporten.

Konsekvensen af en teknisk revision af en udarbejdet Tilstandsrapport kan være at den beskikkede bygningssagkyndige får en Sanktion i form af en Påtale (aktuelt 107), som ikke offentliggøres men gælder i 3 år og kan have betydning både ved efterfølgende Tekniske revisioner og evt. fornyelse af beskikkelsen. I grovere tilfælde kan konsekvensen være en Advarsel (aktuelt 30), som også gælder i 3 år, eller i allerværste tilfælde Inddrages beskikkelsen, også for 3 år.

Advarsler og Inddragelse af beskikkelsen offentliggøres på Boligejer til orientering for de købere, som modtager en af deres udførte Tilstandsrapporter som grundlag for deres ejendomshandel, og derfor som en konsekvens af dette ubetinget er nødt til af ofre penge på selv at få ejendommen gennemgået af en mere ansvarlig bygningssagkyndig. Endelig kan sælgere jo naturligvis undgå disse beskikkede, men det er ikke så “aktuelt” idet de fleste tilstandsrapporter stadigvæk bestilles gennem ejendomsmæglerne, som foretager valget ud fra andre præmisser. Inddrages beskikkelsen kan man ikke udarbejde Tilstandsrapporter, men eftersom disse gælder i 6 måneder for sælger, skal man alligevel se godt efter som køber, da der ikke i den enkelte Tilstandsrapport står anført om den udførende beskikkede bygningssagkyndige har modtaget en eller flere Påtaler eller Advarsler eller efterfølgende har fået beskikkelsen inddraget.

Forledes man så som bygningssagkyndig til som Askepots grimme søstre til at “hakke en hæl og skære en tå” for at kunne passe den glassko som Prinsen fra Ejendomsmæglerbutikken kommer med, og derfor undtager bygninger fra besigtigelsen, undlader at litrere ejendommes bygninger ved udarbejdelse af tilstandsrapporter for at spare tid, eller undervurderer de enkelte skader, fejl og manglers betydning, så er alt ikke tabt for en køber som har købt ejendommen på basis af denne Tilstandsrapport, idet man kan klage til den beskikkede bygningssagkyndige. Fører dette ikke til et resultat kan man klage over den beskikkede bygningssagkyndige til Ankenævnet for Huseftersyn, som til dato har tilkendt skuffede købere millioner af kroner i erstatning. Ankenævnet offentliggør også navnene på de beskikkede bygningssagkyndige som dømmes (aktuelt 188), og i sidste ende kan man rejse en erstatningssag i det almindelige retssystem ved Byret, Landsret og Højesteret, som allerede har været prøvet i flere sager, og sikkert bliver det mere fremover, da det beklageligvis er ved at være sædvane, at dømte beskikkede meddeler Ankenævnet for Huseftersyn, at de ikke ønsker at følge kendelsen, og derfor endnu en gang lader klager i stikken!

En konsekvens af dette, er et forslag i den betænkning som Justistsministeriet nyligt er fremkommet med efter flere års arbejde, om at Teknisk revision fremover slås sammen med Ankenævnet for Huseftersyn, således at klagere får bedre muligheder for at få erstatning og det samtidig sikres at de dømte beskikkede evt. også tildeles en sanktion (Påtale, Advarsel eller Inddragelse af beskikkelsen), så det får mærkbare konsekvenser at lave dårligt arbejde der medfører erstatning til klagere, hvilket det ikke har i dag!

Man skal dog som køber være opmærksom på, at den beskikkedes hang til at ” hakke en hæl og klippe en tå” kan få store konsekvenser for én som ny ejer af en ejendom, idet bygninger som er undtaget fra besigtigelse ikke er omfattet af Ejerskifteforsikringen, og ofte kan være vanskelige at få forsikret på normale vilkår, men også at manglende overholdelse af kravet om litrering (opdeling) af bygningerne hver gang konstruktion, funktion eller opførelsesår skifter kan få den uheldige konsekvens, at en købers mulighed for at sammenlige flere ejendomme ud fra Tilstandsrapporternes Resumé, ikke med sikkerhed giver et ensartet indtryk af den aktuelle stand. De fleste afvigelser fra Tilstandsrapporternes formkrav er faktisk til skade for køber!

Beskikkede bygningssagkyndige, som der aktuelt er ca. 600 af,  skal faktisk besigtige alle ejendommens bygninger, også ved landbrug (som er omfattet af loven hvis landbrugspligten ophæves i forbindelse med salget / nedlagte landbrug og omfattede blandede bolig-/erhvervsejendomme, og beskrive fejl, skader og mangler ved en ejendom således at “en købers forventninger om ejendommen ikke skuffes”. Dette er dog langtfra tilfældet, da mange Tilstandsrapporter undtager en eller flere bygninger, men til gengæld “krydres” med ret så uvedkommende vurderinger af og forslag til vedligeholdelse og reparationer, som faktisk klart er undtaget som forhold en beskikket bygningssagkyndig skal vurdere, og som der derfor spildes en masse overflødig tid på at få registreret og beskrevet.

Man skal derfor som køber ikke kun stole på en Tilstandsrapport, men altid både selv gennemgå ejendommen, have en advokat til at hjælpe sig med juraen, og måske ofte penge på at få en fagmand med ud at se på ejendommen eller dele af denne inden man sætter sin underskrift på slutsedlen.

Hos ABR udarbejder vi Tilstandsrapporter i den krævede kvalitet, hvilket er blevet bekræftet løbende, da Gert Lund Christensen –  på trods af relativt få udførte tilstandsrapporter efterhånden - ofte har været udtaget til Teknisk revision.

Sælger skal udfylde og underskrive skemaet Sælgers oplysninger om ejendommen senest i forbindelse med besigtigelsen til Tilstandsrapport. Den beskikkede bygningsssagkyndige hjælper gerne med at forklare de enkelte forhold, men skal ikke udfylde skemaet (men skriver gerne, hvis sælger har besvær med dette).

Kontakt ABR hvis du ønsker at videregive ansvarlig viden om det hus du sælger.