Køberrådgivning

Det er en stor beslutning for de fleste at købe ny bolig / ejendom, og som køber ønsker man naturligt nok at sikre sig bedst muligt, da det kan være dyrt at købe på et forkert grundlag.

Normalt bliver der fremlagt en Tilstandsrapport udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, som sammen med et tilbud om ejerskifteforsikring, har den virkning, at sælger fritages for sit normale 10 års ansvar for synlige eller skjulte fejl og mangler ved ejendommen, og dette burde i princippet sikre at en uvildig rådgiver havde gennemset ejendommen og fundet alle fejl, mangler, skader af betydning, men….

En del bygningssagkyndige er ansatte i 3-4 større firmaer med fast tilknytning til et forsikringsselskab som ejendomsmæglerne er forpligtigede til at bestille tilstandsrapporter igennem, eller er en del af et kæde-samarbejde for bygningssagkyndige med faste forbindelser til bestemte ejendomsmæglere og/eller forsikringsselskaber, og dette samarbejde ønskes naturligvis bevaret.

Du skal derfor som køber være opmærksom på det faktum, at der kan have været andre hensyn at pleje hos den bygningssagkyndige, end blot at udarbejde en Tilstandsrapport iht. Lov om Huseftersyn.

Samtidig udarbejdes en stor del af de årlige tilstandsrapporter af relativt få beskikkede bygningssagkyndige som ofte ”hakker en hæl og klipper en tå” ved deres besigtigelser, og fx undtager en eller flere sekundære bygninger eller undlader at opdele ejendommes bygninger som anført under skemaet i Tilstandsrapporten på side 6, alt sammen som regel kun for at spare tid ved besigtigelsen eller ved skrivningen af Tilstandsrapporten, som i større firmaer endda oftest udføres af kontorpersonale, der ikke har set ejendommen, eller har større indsigt i det de skriver, hvilket teksterne ofte bærer præg af.

Som køber skal du også være opmærksom på, at bygninger som er undtaget ved besigtigelsen, ikke er omfattet af ejerskifteforsikringen. Hvad der er værre er at de dårligt kan forsikres mod brand, storm m.v., selv om sælger har haft denne forsikringsdækning, fordi forsikringsselskaberne nu læner sig op af Tilstandsrapporten´s vurderinger af ejendommen, og derfor meget sjældent sender en taksator ud for at efterse tilstanden.

ABR har udarbejdet nogle få punkter til bedømmelse af om Tilstandsrapporter er udført således at man som køber ubetinget skal have sin egen bygningssagkyndige til at gennemgå ejendommen.

1) Antal rapporter:

De sidste 4 cifre i Tilstandsrapportens lb.nr. viser hvor mange rapporter den bygningssagkyndige har udført i indeværende år, og er tallet større end nummeret på måneden tilstandsrapporten er udarbejdet i gange 30, bør du ubetinget have din egen bygningssagkyndige med på en ”ekstra” besigtigelse!  Fx bør tilstandsrapporter udarbejdet i juli (7) ikke have et lb.nr. over 210.

2) Manglende litrering:

Beskikkede bygningssagkyndige skal opdele ejendommes bygninger efter følgende retningslinjer (som angivet i Tilstandsrapporten): 

Alle bygninger er omfattet af huseftersynet. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesår skifter.

Undlades denne opdeling eller fravælges en eller flere bygninger fra besigtigelsen, sløres ejendommens faktiske tilstand i forhold til Tilstandsrapporter, hvor opdelingen er gennemført.

3) Manglende Noter:

Manglende Noter for de enkelte Registreringer viser at den bygningssagkyndige har haft travlt. Noter anvendes til nærmere forklaring af forholdet men ikke forslag om reparation og vedligeholdelse som beskikkede bygningssagkyndige slet ikke skal vurdere!

Naturligvis er der ingen regler uden undtagelser, men faktum er at Erhvervs- og Byggestyrelsen siden 2006 har uddelt 30 advarsler til beskikkede bygningssagkyndige for tilstandsrapporter med alvorlige fejl og ca. 120 Påtaler hvis de blot er almindeligt ringere end det forventede. Disse tal skal holdes op mod at der er 600 beskikkede bygningssagkyndige og ca. 25 % af disse udarbejder slet ikke tilstandsrapporter, så man skal generelt ikke fæste alt for stor tillid til Tilstandsrapporter, men have sin egen bygningssagkyndige til at efterse ejendommen, inden man underskriver slutsedlen, da viden før handlen sikrer mod ærgelser efterfølgende. Og selv om det er muligt at klage over tilstandsrapporten fx. til Ankenævnet for Huseftersyn, så er dette forbundet med ventetid på over 6 måneder, i hvilken periode fejlene ikke kan udbedres.

Det er vigtigt at din bygningssagkyndige er ansvarsforsikret, således at du er sikret bedst muligt, hvis denne alligevel overser et forhold ved besigtigelsen.

Og det er også vigtigt at man ikke kun har erfaring i at vurdere ud fra en bestemt synsvinkel, som fx en onkel der er tømrer eller naboen som er smed, ofte gør helt ubevist, selv om de er gode håndværkere. Ofte mangler de erfaring i at konstatere skader eller hvad der er meget vigtigere nemlig at konstatere om der er risiko for skader, som måske først udvikler sig efter nogen tid.

Bygningsnedbrydende svampeskader kan i deres forstadium forveksles med edderkoppespind, og overses derfor ofte af den grund, specielt hvis man ikke ved hvor man skal lede.

Samtidig risikerer man ikke at sætte det gode familieforhold eller venskab på spil, hvis man på trods af disse velmente råd kommer til at købe ”katten i sækken”

ABR er uafhængig af såvel ejendomsmæglere som forsikringsselskaber, og har derfor ikke andre interesser at skulle tage hensyn til end at rådgive dig bedst muligt.

Vi har erfaring siden 1987 (hvor vi lavede vores første Bygningsrapport) med at se på såvel nye som ældre huse, og vi ved hvad vi skal se efter.

En Køberrådgivning starter normalt med at alle ejendommens bygninger opmåles, da det kun tager få minutter, hvis vi hjælpes af, men bør udføres da areal-oplysninger på BBR specielt ved ældre ejendomme ofte er fejlagtige.

BBR-registret blev oprettet i 1972, og var baseret på ejernes oplysninger om ejendommen. I mange kommuner kontrolleres registreringer og arealer meget sporadisk, mens det ved nyere ejendomme hvor der er givet byggetilladelse ofte er korrekt for den aktuelle bygning.

Det er naturligvis rart hvis huset er større end det man troede, men somme tider kan det være mindre, og så føler man sig som ny ejer naturligvis snydt. Og det kan have stor betydning ved en evt. bygningsskade at ejendommens areal er det samme som det der er forsikret. Er ejendommen større end der er oplyst kan ejendommen være underforsikret!

Så gennemgår vi ejendommen sammen med dig og ser efter om et evt. forhold er beskrevet i Tilstandsrapporten.

Vi kan ofte også på stedet afgøre om en væg kan fjernes, badeværelset kan flyttes eller om det er muligt at bygge til, og vi kan også rådgive om mulige energibesparelser.

ABR´s erfaring med Køberrådgivning de seneste 3 år: 2010 (11), 2009 (29), 2008 (41)

Honorar: Vi beregner os normalt 1/3 af honoraret for en Tilstandsrapport, men ABR har et tilbud på 2.995 kr. incl. moms for 2 timers besigtigelse og et skriftligt Resumé gældende for 2010. Honoraret skal betales kontant ved besigtigelsen.

Krav mod ABR som følge af fejl begået ved Køberrådgivning: Ingen krav om erstatning

Læs mere om vigtigheden for Køberrådgivning på: Boligejer

Kontakt ABR for bestilling